曾50万买的海景房,现在只能卖35万!这里的楼市,为何还要调控?

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惠州楼市是一个很奇异的存在,一边撒播着一句“大亚湾的海水都是购房者的眼泪”,另一边新居市场却几度火热,不缺购房者。

对照出乎市场意料的是,惠州近期接连迎来了被约谈和楼市调控新政。新政的要点在于优化土地竞品规则、地块住宅销售限价、重点片区限购第二套等。

但事实上,相较于周边深圳、广州、东莞的调控政策,惠州本次新政并未限“户籍购置”。

多位业内人士在接受《逐日经济新闻》记者采访时示意,新政的影响主要是在土地市场和购房者的心理预期。

与此同时,惠州一直以来二手房市场的流动性都对照低,这次限购也不涉及二手房市场。

换言之,不少买了惠州房产的业主都有面临被“套住”的风险,尤其是投资属性对照强的区域。

为何被调控

在惠州8月9日宣布调控新政时,市场普遍的感受是较为意外。由于惠州的均价一直是深圳、广州、东莞周边都会中最低的,二手房也有海量供应,为什么还会被调控?

在7月29日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个都会,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决议部署,坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期 *** 经济的手段,切实推行都会主体责任,针对上半年房地产市场泛起的新情形、新问题,加大调控和羁系力度,促进房地产市场平稳康健生长,同时宣布将5城纳入房地产市场监测重点都会名单。

“对我们来说调控政策的出台实在不会太意外,由于已经知道有住建部的约谈在先。”美联物业深莞惠董事总司理江少杰在接受《逐日经济新闻》记者采访时示意,粤港澳大湾区片区绝大多数都会,如深莞、广佛、中山珠海等限购政策都对照严,惠州的限购政策此前相对宽松,以是也需要跟上整体措施。这次调控最主要的转变,是在拍地的规则设置和住宅限价销售上。

惠州市住房和城乡建设局等多部门团结宣布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳康健生长的通知》(以下简称《通知》)显示,要确立完善房价地价联念头制。优化土地竞拍规则,执行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价,进一步稳地价、稳房价、稳预期。

惠州中原研究中央数据显示,惠州涉宅用地成交楼面价自2021年1月份以来,出现逐月上涨态势;2021年7月,涉宅用地楼面价为7089元/平方米,环比增进36%,同比增进200%。同时,土地楼面价也屡创新高,最高价在年内破“8”再破“9”,反映了惠州土地市场热门区域的火热。

而惠州本次限购主要是针对主要区域大亚湾、惠阳区,但限购的是第二套及以上,也没有对户籍人士限购。

江少杰剖析指出,大亚湾、惠阳区内陆人购置占比相对对照少,而且据其不完全统计,外地客在大亚湾、惠阳区购置第二套的比例应该不会跨越10%。“实在政策更多照样对市场、购房者心理上的影响,未来市场照样以平稳为主。”

乐有家成交数据显示,2021年上半年深圳购房者一如既往是惠州市场的主力军,占比为52.8%,深圳客到大亚湾区和惠阳区置业的占比划分为33%和19%。

海贝找房总司理谢林锋告诉记者,本次惠州调控主要是限购新居,新居市场稍微会有些影响。不外很少外地客会去买第二套,今年惠州整体也处于横盘状态。

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“皆在洼地”

惠州的大亚湾片区,由于拥有沙滩海景、相近深圳的地理优势,以及相对周边较低的市场价钱,一直以来都吸引着大批深圳客,以及北京、东三省等地的投资客,内陆人少少。

这些购房者中,有受“洼地价钱”、投资风潮影响而来的投资客,也有真真实实由深圳等地高房价外溢而来的刚需客。他们当中,绝大部门都是购置一手新居,等到进入二手房市场,都市晤临难卖、叫不上价的事态。

2016年,陈先生为大亚湾投资风潮所吸引,以全款100万元买下了一套海景房,现在这套房的市场均价与他那时购置时相差无几,卖与不卖都不是,他把这套房租了出去,“一个月租金就1300元,我都不想收。”类似陈先生的例子在惠州可以找到不少,曾经50万元买的海景房现在35万元卖

惠州某海景房项目 每经记者 黄婉银 摄于2017年

记者领会到,大亚湾一个叫御玺山大峡谷(立案名:金龟山鑫鼎园)的项目,2017年时一套约79平方米的销售均价为12773元/平方米。

而现在4年已往了,贝壳数据显示,御玺山大峡谷一期的挂牌均价为11521元/平方米,近期一套76平方米的户型成交单价为10725元/平方米,较2017年的跌幅约16%。

惠州中原研究中央统计显示,2021年全市上半年新居成交量合计672.2万平方米,同比2020年上涨15%。价钱方面,整年成交均价12920元/平方米,同比上涨6%。

住手2021年6月尾,惠州全市新居库存趋势走高,最新库存为1524.76万平方米,同比上升8%,去化周期为14个月,同比持平。但去化周期连续出现上升趋势,去库存压力逐月攀升。

去大亚湾和惠阳的也有刚需客。李杰事业有成,深圳有房,然则为了利便怙恃照顾老人,同时惠州房价又相对廉价,他在2015年以均价7000元/平方米左右的价钱在十里银滩购置了一套海景房。

惠州某项目售楼处 每经记者 黄婉银 摄于2017年

这是部门在深圳打拼的中青年人去惠州买房的理由,价钱较为廉价、距离深圳不远、学校资源不紧缺。

罗凯的屋子龙光城在深圳和惠州的接壤处,靠近龙岗中央城和坪山区,也属于大亚湾片区。这是他连系自身事情地址和经济实力思量的效果,“照样对照利便,相对买深圳也没那么大压力,也是半栖身半投资。”

他2019年6月购置时的单价靠近16000元/平方米,总价不到150万元,现在这个楼盘的挂牌单价靠近20000元/平方米。“加上房贷利息那些,账面照样亏钱的。而且现在来看,涨不动了,二手没有什么人接,我这个还在限售期。

2017年,惠州就宣布了新购住房3年限售政策,在2017年4月9日零时后购置的住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。在本次宣布的《通知》中,该条款也再次被强调。

本次《通知》没有涉及到惠州的二手房市场,由于二手房市场已经有海量供应,同时成交的活跃度也不高。据惠州中原研究中央统计,惠州2021年上半年月均成交量1292套,二手房过户量环比下降6.28%。

2016~2021年上半年惠州城区二手房生意走势

江少杰示意,在本次《通知》宣布前,大亚湾等片区的银行在按揭贷款上已经有收紧趋势,放款很难很慢,而且利率也不低。

熟悉惠州楼市的中介张如也示意,现在惠州大多数二手房估价低、利率高、放款还难,这就导致流动性基本被锁住了,无论买新居照样二手房最终都要面临这个问题。

谢林锋还指出,惠州在二手房生意流程上对照繁琐庞大,整个流程下来至少要半年以上,有些屋子的二手评估价只能到成交价的8成。

记者|黄婉银

编辑|程鹏 陈梦妤 王嘉琦

校对|段炼

封面图片泉源:每经记者 黄婉银 摄于2017年

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